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【これだけは!】 ~マンション探しを始める前に~

【保存版】
 
 いよいよ念願のマンション購入を!と、意気込んでみたものの、一体何から始めたらいいのやら・・・。こんな経験をした方も意外と多いかもしれません。
何の計画も立てずに、不動産会社に駆け込むのは止めたほうが懸命です。色んな物件を紹介された結果、多くの方の場合住まい探しは“迷宮入り”になってしまいます。
 そんなことにならないように、まずは“住まい探し”をチェックしてみましょう!


STEP1. 求める住まいは?(資金面から判断される方は、STEP2を先にご参照下さい。)
     
      新築マンション or 中古マンション

STEP2. 自己資金の把握(普通預金・定期預金・財形・株式など)
  
      自己資金+融資借入=予算 ※注)別途購入時諸費用(税金・仲介手数料・引越代など)
      借入額速算式  (年収×35%÷12÷3211(*))×100=借入限度額(万円)
注)上記計算式は、概算の机上計算用となっております。融資借入には金融機関ごとに設けられた基準に基づく審査が必要となります。所得以外に、既存借入、勤続年数、勤務先等も審査対象項目となります。(※)は審査金利1.8%、借入期間35年で計算した係数です。金融機関により諸条件が異なる為、詳細については各金融機関にご照会下さい。

◎ローン返済とは別にランニングコストとして、毎月(管理費・修繕積立金・駐車場代)がかかることにも注意が必要です。                     

STEP3. 購入条件・優先順位を決めましょう

      A.地域(町名や学区など)       B.建物(専有面積)
      C.間取り(部屋数)            D.築年数
      E.利便性(買物・学校・駅など)    F.日照・眺望
      G.価格                   H.入居(引越)時期
      I..駐車場(敷地内・何台)        J.管理状況
      K.ランニングコスト

残念ながら100%希望条件を備えた物件はありません。ですから、上記の中で“絶対購入条件を3つ”絞って、マンション探しを始めることをお勧めします。

STEP4. 信頼できる不動産会社を選ぶ

新築ならばデベロッパー、中古なら仲介会社。住まい探しをする上で、パートナーの選択も非常に大きな問題です。不動産取引は、人生の中で何度も経験するものではありません。《疑問・不安》が多くて当たり前です。あなたの“?”を“!”に変えてくれるパートナーに巡り会えていますか?

◎不動産会社に事前に確認しましょう
・土地の持分割合        ・土地権利の種類
・近隣周辺トラブル        ・都市計画の有無
・価格算定の根拠        ・自殺など(過去の事故歴)
・リフォーム歴の有無      ・町内会の加入について
・瑕疵担保責任の有無     ・引き継がれる設備等の確認(エアコン・照明等)

おうち探しを始める前に


さあ、物件を見学しに行こう!”と思った時、皆さんはどの媒体を利用しますか?

①インターネット
②新聞折込広告
③ポスティングチラシ
④知人の紹介


やはり今の時代、インターネットを利用される方が圧倒的に多いようです。不動産会社のHPを見れば、自宅にいながらまとめて資料請求することも可能ですし、会社の規模もわかります。そして物件の写真や詳細状況も確認できます。現地見学する前に物件をある程度確認できることは大きなメリットです。

新聞折込広告はどうでしょう?
お住まいの地域の不動産会社が広告を載せるわけですから、何より“知っている安心感”を持ってもらえます。ただ、インターネットの普及と反比例して新聞を定期購読される方は減少傾向にあります。特に、20~30代の方の利用は少ない媒体です。

では、ポスティングチラシはどうでしょうか?
“信憑性がない、なんだか安っぽい”等のイメージを持つ方もいます。しかし、実は一番HOTな情報源なんです!不動産会社は売却の依頼を受けると、インターネット登録と並行してチラシ配布を実施します。多くの場合、売却物件と同じ物件の棟内、近隣の賃貸マンションといった限られた地域になります。ポスティングチラシを手にされた方は、先行して売物件の情報を入手するわけです。

 媒体の種類は多様です。自分のスタイルに合ったものを利用されることをお勧めします。

さぁ、売却しようと思ったら・・・(ご売却の流れ)

①まず始めは・・・
住替え、お引越、賃貸解約など様々な事情で、お住まい(ご所有)のマンションを手放したい、売りたいというところからスタートします。

どこかの不動産会社との出会いが始まる訳ですが…
 ・管理人さんに相談
 ・電話帳で探す
 ・管理会社に聞く
 ・知人に相談
 ・ネットで検索
 ・新聞広告で探す
 ・住民の方へ相談 等々…

まず人を通じての情報がベターでしょう。紙媒体やネットですと、「信頼がありそうか?会社の歴史は?スタッフ数は?強みは?」などを調査分析することになります。



②いざ、不動産業者へ
電話が基本です。帰宅が遅い等の場合には、メールやFAXでも良いでしょう。
「自宅の査定をお願いしたいのですが」から始まります。
最低でも、お名前・マンション名はお伝え下さい。
資料が豊富な業者ですと、電話のみでおおまかな金額(査定額)は出せます。
出来れば、自宅訪問をお願いして、お会いしての査定が望ましいでしょう。
電話の対応が良くないと感じた場合には、早めに切り上げましょう。
    
担当者不在の場合には、折り返し電話をもらう様に伝えましょう。
不動産会社は秘密厳守が法律で定められていますのでご安心下さい。



③そして査定
一般的には、査定書の作成をお願いします。
依頼を受けた業者は、マンション資料の収集、査定額の考察などをしていきます。
当社の場合、10ページ程度の冊子を作成します。ご所有物件の概要、地価動向、取引事例、個別要因などを数値化して査定額及び販売開始額のご提案をします。
内覧後作成するのが理想なのですが(内装状態や眺望、日照を確認後)、机上のみでの作成も可能です。
査定書作成に関しましては、費用は一切かかりません。



④では、売却依頼
ご売却を正式に開始する為に不動産業者と媒介契約を結びます。
口頭のみで依頼は法律上禁止されています。必ず、書面にて以下の媒介契約を締結します。
 A.専属専任媒介 お客様も業者も拘束力が強く、あまり利用されていません。
 B.専任媒介   専ら1社のみに依頼する場合。責任を持って対応します。
 C.一般媒介   複数の業者に依頼する場合。
記載内容は、媒介(売出)金額、引渡時期、広告制限、付帯設備(エアコンなど)がポイントになります。
媒介契約期間は最長で3ヶ月になり、2通作成して、お互いに1通づつ保管します。
付帯設備の有無or撤去(エアコンや照明など)のチェックを行います。



⑤さて、販売準備
外観及び建物内の写真撮影、管理会社などへの駐車場や管理費の照会、間取図のPDF化、を行います。
ホームページへの掲載は比較的短時間でアップ出来ます。新聞や情報誌といった紙広告は2週間程度時間がかかります。
お問い合わせのあった方への資料として、販売図面と購入の際の諸費用明細を作成します。登記費用や不動産取得税など売買価格以外の諸費用をお知らせすることによって、より前向きなご検討を促進していきます。
また、売却物件によっては事前に、市役所や地方事務所にて法令制限の調査、水道局にて上下水道の配管及び受益者負担金等の調査、マンションですと管理組合及び管理会社への照会も行っていきます。



⑥いよいよ広告活動開始
 ●ネット関連:ホームページ掲載(写真画像14点掲載・パノラマ画像など)・ウェブ掲載(ハトマーク・Yahoo不動産・不動産co.jpなど)
 ●紙広告関連:信濃毎日新聞(おうちさがし)・折込チラシ・不動産情報誌・ほか紙媒体
 ●ポスティング:近隣への告知(同マンション&管理人など)・分譲マンション約3,000戸への配布
 ●買主リスト紹介 :当社にてストックしています買主さんへ紹介・電話・FAX・メールにて
 ●オープンハウス:現地開放型案内・・・・などなど
※お客様のご要望等により広告制限をすることも可能です。



⑦そして案内
通常、お問合せ→販売資料提供→ご案内、と進みます。ご案内希望は事前に希望日程を調整していきます。
当日案内希望は基本的にありません。
エントランスで待ち合わせて、いざお部屋へ。
売主さんが直接買主さんとお話ししていただきます(これがポイントです)。
ご案内時間は10~15分程度になります。
水回りのお掃除が効果的です(主婦はキッチンやお風呂をよく見ます)。
空室の場合には、当社にて事前に鍵を保管して、買主さんの希望に合わせてご案内させて頂きます。
基本料金がかかってしまいますが、電気は通電にしておいて下さい。



⑧買主さんが決まる♪
買主さんが「買いたい!」ということになりますと、交渉が始まります。
 A.価格交渉  「あと○○万円値下げして欲しい」など
 B.時間交渉  「契約は○月○日、引渡しは○ヶ月後希望」など
 C.設備交渉  「エアコンを置いていって」「カーテンは要らない」など
 D.その他交渉 「鍵を替えて欲しい」「プロクリーニングを入れて」など

いろんな買主さんがいますので、全く交渉事がないこともありますが、9割くらい価格交渉はあります。
譲歩の仕方は、A完全譲歩、B一部譲歩、C一切譲歩なし、の3種類あります。
交渉事はなるべく1回で終えられる様に配慮します。何回も交渉を繰り返しますと、うまく進む可能性が低くなっていきますので注意が必要です。
交渉と併せて、買主さんの資金力(自己資金・勤務先・年収など)を審査します。人柄もチェックです。
当社からは売主さんの立場に立って、アドバイスさせていただきます。



⑨おめでとうございます!
お互いにご都合の良い日時に、通常当社の事務所でご契約を締結します。
お持ちいただくモノは、ご印鑑&権利証(提示のみ)で、所要時間は2時間位です。
保管に便利な当社オリジナルファイルを贈呈します。
買主さんから手付金(売買価格の10~20%程度)を受領し、その中から、売買契約書貼付印紙代(10,000~15,000円)と仲介手数料をお支払いいただきます。



⑩引渡し準備
お引渡しが近づいてきますと、お引越に慌ただしくなってきます。
 ポイント1 借入がある場合、早めに金融機関へご連絡して頂きます。
 ポイント2 電気水道の名義変更連絡をします(代行サービスも行います)。
 ポイント3 ご近所と管理会社への連絡は早めに。郵便物転送手続きも忘れずに。
 ポイント4 住民票の異動 異動前に印鑑証明書を入手!2万円程度の節約になります。
 ポイント5 エアコンや照明のリモコンはまとめておくこと。



⑪ついにご決済・引き渡
金融機関にて引渡し(決済)、その後現地立会を行います。
応接室でおごそかに手続きします。
所要時間は、金融機関で30~60分、移動後現場で15分程度です。
10時スタート、お昼前解散、というケースが多いです。
必要なモノは、
1.権利証
2.実印
3.印鑑証明書
4.鍵
5.振込先通帳、など
です。
取扱説明書や管理規約はお部屋に置いておきましょう。
管理費・修繕積立金・固定資産税などの精算も行います。
お部屋では、設備類の簡単な説明などをします。

―――――これにて売買手続き完了です―――――

お引渡し後のご相談があればいつでも対応します。
引渡し時期によっては、翌年度の固定資産税の再精算を行います。
メール便などが届いた場合の対応もします。
買主さん入居後にトラブルなどがあった場合、ご連絡させていただきます。
翌年度の確定申告、これで全て終了となります。お疲れ様でした…。

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信州不動産003

Author:信州不動産003
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Fax.0263-37-5833

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